La question de la résidence principale au moment de la séparation ou du divorce.
Vous êtes propriétaire(s) de votre résidence principale et vous vous apprêtez à vous séparer ou à divorcer, il faudra donc décider de ce que vous ferez de votre habitation.
Afin de mieux cerner les enjeux de cette décision majeure en matière de divorce, nous vous invitons à lire ce dossier consacré au sort de la résidence principale pour les propriétaires qui divorcent ou se séparent.
Propriétaires résidence principale et divorce ou séparation du couple
Parlons maison et séparation.
Vous êtes en situation de séparation ou de divorce et vous êtes propriétaires en commun de votre habitation. En termes juridiques, on parlera de votre « résidence principale ».
Comme son nom l’indique, une résidence principale est un logement occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes.
De nombreuses questions vont se poser quand un couple propriétaire d’un ou plusieurs biens décide de se séparer ou de divorcer. En tout état de cause, il faudra faire appel à une étude notariale dès lors qu'il y a un bien immobilier à partager entre les conjoints.
Si vous êtes mariés, votre régime matrimonial aura aussi des conséquences sur le partage de vos biens.
Les 4 principales alternatives pour décider de ce qu’on fait de la maison en cas de séparation ou de divorce
Quand le logement appartient aux deux conjoints, 4 principaux scénarios sont envisageables au moment du divorce ou de la rupture du couple :
- La vente du logement et le partage de l’argent équitablement au regard des apports de départ de chacun, de la répartition des parts au moment de l’achat et du régime matrimonial des époux.
- Le rachat de soulte, c’est-à-dire le rachat de la part d’un des conjoints à l’autre. C’est une possibilité souvent utilisée pour permettre de maintenir les enfants dans la maison d’origine qui devient la propriété exclusive d’un des parents.
- La vente de la résidence principale après le divorce, les conjoints mettent en vente la maison une fois qu’ils sont divorcés. C’est le cas notamment dans les procédures très conflictuelles ou quand on veut divorcer le plus rapidement possible et sans attendre la dissolution du régime matrimonial.
- La signature d’une convention d’indivision par laquelle les conjoints restent copropriétaires ensemble de leur bien immobilier…
Ces 4 possibilités seront détaillées plus loin dans cet article. Commençons par évoquer le court terme en se posant la question du temps de la procédure de divorce.
Que se passe-t-il pour la résidence principale pendant la procédure ?
Si les deux conjoints ne se mettent pas d’accord en amont de la procédure de divorce, c’est le Juge aux affaires familiales qui va attribuer le logement à l’un ou l’autre des conjoints (article 255 du Code civil). C’est une des mesures dites provisoires que le juge peut imposer avant de trancher sur les conséquences du divorce que les époux ne parviendraient pas à décider ensemble durant la procédure.
Quand les conjoints ne vivent plus ensemble, c’est souvent à celui qui est resté dans la résidence principale que le juge va attribuer la jouissance de ce bien jusqu’au jugement définitif de divorce.
Les deux principaux critères d’attribution du logement commun sont l’intérêt des enfants et la situation financière de chacun des époux et ce, même si le logement appartient à un seul des époux. D’ailleurs, notez que le logement ne peut être vendu, donné, mis en hypothèque, en location ou en usufruit sans l’accord de l’autre époux ou l’autorisation du tribunal.
Les deux ex-conjoints peuvent se mettre d’accord pour vendre le logement et partager la somme de la vente au prorata de la part possédée par chacun des époux dans le logement. Cette vente qui intervient au cours de procédure ou après le divorce sera assujettie au droit de partage.
Divorce, vente de la maison et droit de partage
Si vous possédez un bien immobilier en commun et que vous décidez de divorcer, il faudra faire appel à une étude notariale.
Le notaire en charge de votre suivi procèdera à la formalisation du partage de l'actif et du passif de la communauté. Cette opération est intitulée dissolution du régime patrimonial, c’est-à-dire que vous vous répartissez les biens et dettes communes pendant ou après la procédure de divorce.
Dans le cadre du partage des biens immobiliers, il faudra anticiper des frais difficiles à chiffrer mais qui peuvent s'avérer très importants. En effet, l’administration fiscale impose notamment de payer une taxe qu’on appelle le droit de partage. Il s'agit d'un impôt que nous sommes peu à connaître et qui correspond à 2,5% du montant des biens partagés auxquels s’ajoutent des frais d’acte notarié (env. 1,8% de la valeur brute).
Notez que le droit de partage passera à 1,8 en 2021 puis 1,5% en 2022.
Le droit de partage correspond donc à une taxe qui porte sur la valeur nette des biens (on déduit le capital restant dû sur un éventuel emprunt conclu pour acquérir ledit bien).
Par exemple, dans le cadre du partage d’un bien immobilier : Le bien immobilier d’une valeur de 300 000 Euros avec un crédit immobilier restant dû de 100 000 Euros engendre un droit de partage sur la somme de 200 000 Euros, soit 5000€. Il faudra y ajouter des frais supplémentaires correspondant à l’acte lui-même (émoluments, frais de débours…) et qui peuvent légèrement évoluer d’une étude notariale à l’autre.
Le calcul se fait à partir d’une liste précise de la valeur de chacun des biens concernés et vous imaginez bien que la somme peut rapidement grimper (résidence principale + résidence secondaire + équipement + voiture…).
La mise en vente de la résidence principale est fréquente quand les propriétaires décident de se séparer. La vente d'une maison peut s'avérer longue et il est donc important de s'entourer des bons professionnels pour mener à bien cette étape importante de la séparation. Parmi nos partenaires, vous pouvez solliciter des agents immobiliers locaux compétents et optimiser ainsi vos chances de vendre vite au meilleur prix. Nous avons même des partenaires susceptibles de vous acheter votre maison dans des délais très courts si votre bien correspond à leurs critères de recherche. N'hésitez pas à nous contacter pour faire un bilan de situation gratuit, nous vous ferons gagner du temps.
Conseil OSS / Si vous vendez vous-même, gardez-vous bien de dire que vous êtes sur le point de divorcer ou de vous séparer, les acheteurs potentiels pourraient penser que vous êtes plus ouverts à la négociation et tenter de faire traîner les choses afin de diminuer le prix du bien.
La priorité est de trouver la bonne fourchette de prix afin de fixer une valeur de mise en vente qui soit attractive et en adéquation avec le marché. Pour vous aider, nous conseillons de consulter les principaux sites d'annonces immobilières (leboncoin, seloger...) ainsi que le lien ci-dessous qui vous donne accès aux prix de vente réels des biens par secteurs sur les 5 dernières années.
Connaître le prix de vente des biens dans mon quartier.
Le rachat par l’un des conjoints des parts de l’autre conjoint - Le rachat de soulte
Si l’un des conjoints désire rester dans le logement, il peut notamment racheter sa part à l’autre conjoint. C’est ce qu’on appelle le rachat de soulte. Vous trouverez une mine d’informations sur le rachat de soulte en cliquant sur ce lien .
Cette possibilité implique bien entendu que les deux ex-conjoints s’entendent pour que l’un d'eux conserve le logement moyennant le versement d’une somme d’argent, appelée « soulte », à l’autre conjoint. Cette soulte peut, le cas échéant, venir compenser ou remplacer une prestation compensatoire.
Dans le cadre d’une procédure de divorce par consentement mutuel, il est essentiel que les conjoints soient en phase quant à la valorisation des biens concernés par le partage. On devine en effet que celui qui rachète souhaite que la valorisation soit la plus basse possible. A contrario de celui qui vend ses parts et espère naturellement en tirer le maximum.
Ex: S’il s’agit de leur résidence principale, il faut que les conjoints se mettent d’accord sur le prix de ce bien. Ils peuvent bien entendu se faire aider grâce à des estimations de professionnels de l’immobilier ou de notaires locaux mais il est tout à fait possible qu’ils s'entendent ensemble sur un chiffre qui, s’il est cohérent, sera la base de calcul du montant du rachat de soulte.
Ensuite, de nombreux paramètres rentrent en considération, notamment le régime matrimonial des conjoints mais aussi leurs éventuelles participations à l'apport de départ pour acquérir le bien ainsi que d'autres facteurs que seul un notaire sera en mesure de détailler dans un protocole d'accords soumis aux époux.
Bien entendu, les frais de remboursement par anticipation, les frais d’acte…. devront aussi être pris en considération pour fixer le montant dudit rachat de soulte. Ces frais supplémentaires sont partagés entre les futurs ex-conjoints mais il arrive parfois qu’un seul d’entre eux supporte l’ensemble des frais de notaire de son rachat de soulte.
Pour donner un exemple simple, prenons une maison achetée 150k€ et qui, 5 ans plus tard, au moment de la séparation des époux, est estimée à 170k€. Il reste 100k€ sur le prêt principal et les conjoints avaient acquis ce bien à 50/50 sans apport. Dans ce cas de figure assez simple, celui qui souhaite racheter la maison devra verser une soulte de 35k€ à l’autre :
170k€ - 100k€ = 70k€ /2 = 35k€
Son besoin en financement sera de : le capital restant dû (100k€) + le montant de la soulte (35k€) + tout ou moitié des frais d’acte.
La faisabilité du financement de ce projet de rachat des parts de l’autre est une étape très importante d’une séparation ou d’un divorce. Il faut en effet éviter de se projeter dans un rachat de soulte si ce dernier n’est pas possible du fait d’un taux d’endettement trop important rendant les banques frileuses et le prêt inenvisageable.
Pour cette étape du financement d'un projet de rachat de soulte, nous avons sélectionné les meilleurs car nous savons combien cela peut s'avérer compliqué d'obtenir un accord dans le cadre d'un divorce ou d'une séparation. Pour nos clients, nous avons créé une méthodologie afin qu'ils sachent rapidement s'ils pourront financer le rachat. Demandez-nous un bilan de sotuation gratuit et obtenez au plus vite une réponse de principe sur la faisabilité de votre rachat des parts de votre futur(e) ex-conjoint(e).
Dans un premier temps, le notaire demeure l’interlocuteur privilégié en la matière. Retrouvez notre dossier thématique sur le rôle du notaire dans le cadre du divorce sur ce lien.
C'est lui qui va chiffrer dans en détail le rachat de soulte et c'est sur la base de ce projet que vous pourrez solliciter un financement. Vous avez peut-être un notaire de confiance et nous vous invitons à vous rapprocher de lui en accord avec votre conjoint(e). Si vous n'avez pas de notaire, nous pouvons vous mettre en relation avec nos partenaires, contactez-nous ici pour gagner du temps.
Pour bien commencer, constituez votre dossier en amont sur votre espace personnel en ligne et si vous n'en avez pas encore créer un, faites le dès maintenant, c'est gratuit, ça va vous faciliter les démarches et nous avons des partenariats solides pour vous accompagner sur tous les plans.
Le maintien dans l’indivision pour rester propriétaires ensemble en dépit de la séparation ou du divorce
Les deux conjoints peuvent aussi se mettre d’accord pour que le bien soit maintenu en indivision entre eux par la signature d’une convention d’indivision qui les maintient donc copropriétaires du bien concerné.
Les ex-conjoints restent alors tous deux créanciers des dettes et charges rattachées au bien en question (crédit immobilier, crédit travaux, impôts locaux, charge d'entretien...)..
Cette solution est parfois utilisée par le couple qui se sépare mais elle reste cependant rare et risquée. Le maintien en indivision en cas de séparation implique en effet une forme d'entente entre les futurs ex-époux qui devront gérer ensemble tout ce qui a trait au bien conservé à deux. A ce titre, il peut sembler incompatible d'opter pour cette alternative quand on divorce ou se sépare.
Cela dit, c’est une solution qu’on rencontre parfois dans le cas de l’impossibilité de vendre le bien, d’un attachement affectif pour ce bien ou de l’incapacité d’un des conjoints à racheter la part de l’autre qui lui concède néanmoins l’occupation du bien en le maintenant en indivision.
Pour plus de détails sur cette possibilité de maintenir un bien immobilier en indivision au cours d’une procédure de divorce, suivez ce lien.
Que se passe-t-il en cas de désaccord sur le sort de la résidence principale au cours d'un divorce ?
Si les deux ex-conjoints sont en désaccord, c’est le juge qui décidera de ce qu’il adviendra du logement familial. Il pourra attribuer le logement à l’un des conjoints à titre de prestation compensatoire, en usufruit ou en pleine propriété. Un juge pourra également attribuer le logement à l’un des époux moyennant le rachat de la part de l’autre conjoint, pour un montant qu’il pourra déterminer. Le cas échéant, le juge pourrait tout aussi bien maintenir le logement en indivision pendant une durée extensible jusqu’à la majorité du plus jeune des enfants, ou jusqu’au décès du conjoint.
A NOTER
- En vertu de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an par le locataire ou son conjoint. En cas d’obligation professionnelle ou de contrainte de santé, on peut revoir la périodicité de ce type de résidence au cas par cas.
- Si vous choisissez de ne pas vendre votre résidence principale en amont de la procédure, prenez garde au délai de vente ! En effet, seules les résidences principales sont exonérées d’impôts sur les plus-values. Sachez que si vous ne vivez plus dans la maison, ce n’est plus votre résidence principale… En vertu de la loi du 24 juillet 2007, l’administration fiscale admet que cette vente soit néanmoins exonérée d’impôt sur les plus-values si elle se déroule durant les douze mois qui suivent la séparation.
- Que se passe-t-il si la vente survient passés les douze mois de délai d’exonération post divorce ? Dans ce cas, l’administration fiscale tiendra compte des conditions du marché local et des efforts des propriétaires pour vendre le bien en question, c’est au cas par cas…
Afin d'optimiser votre prise en charge par les différents professionnels ayant vocation à intervenir dans le cadre de votre séparation, nous vous encourageons vivement à créer votre espace personnel et à constituer les dossiers requis directement en ligne. Vous simplifierez ainsi votre suivi et les échanges entre vous mais aussi avec les intervenants (notaire, avocats, pro. en immobilier....).
Et gardez à l'esprit que nous pouvons vous aider à avancer sur tous les sujets, notre mission est d'aplanir un maximum de difficultés à vos côtés, n'hésitez pas à nous solliciter ici.
