Vous êtes propriétaires d'un bien immobilier avec votre conjoint(e) ou partenaire et vous avez pris la décision de vous séparer. Qu'adviendra t'il de ce bien commun ? Si vous êtes mariés et que vous souhaitez divorcer à l'amiable, par consentement mutuel devant notaire, il sera nécessaire de décider du sort de ce bien avant de pouvoir acter votre divorce.
Si vous êtes Pacsés ou en union libre, vous serez confrontés quasiment aux mêmes problématiques et il faudra engager des démarches pour encadrer les conséquences de votre séparation sur ce patrimoine commun.
Différentes options s'offrent à vous, on peut les résumer comme suit;
- Vendre le ou les biens dont vous êtes propriétaires et vous partager le produit de cette vente équitablement entre vous (au prorata des parts de chacun et des éventuels apports en fonds propres).
- Maintenir l'indivision, c'est à dire rester ensemble propriétaires du bien immobilier concerné, suivez ce lien pour en savoir plus.
- Racheter les parts de l'autre, c'est le rachat de soulte et il est très fréquent dans le cadre des divorces ou séparations des couples français.
Le rachat de soulte est une solution de plus en plus choisie par les conjoints qui se séparent, elle permet notamment de maintenir les repères des enfants du couple en permettant à l'un des deux parents de conserver la maison familiale, il doit alors racheter les parts de l'autre parent qui devra donc se reloger.
Ce scénario nécessite que celui qui rachète puisse le faire et nous pensons que cette faisabilité doit pouvoir être validée très rapidement. Il est primordial d'obtenir un accord de principe aussi vite que possible afin que chacun puisse se projeter sur des éléments très concrets.
Comment se calcule un rachat de soulte en 2022 ?
Pour faire simple, la soulte désigne généralement une somme d’argent donnée en contrepartie des parts sur un bien immobilier détenu en indivision (séparation, divorce, succession...). Le rachat de soulte permet donc, par le biais d'une démarche juridique et financière, de racheter les parts d'un indivisaire. En matière de séparation, c'est l'opération par laquelle un des conjoints ou partenaires devient l'unique propriétaire d'un bien commun en payant une compensation financière à l'autre.
Calculer le montant de la soulte est finalement assez simple, on pourrait résumer par cette formule: valeur du bien - montant du capital restant dû = valeur à ventiler en fonction des parts de chacun.
Prenons des exemples concrets;
- Maison estimée à 300k€ pour laquelle il reste 100k de crédit en cours = 200k€ / Si le couple est propriétaire à 50/50, le montant de la soulte sera de 100k€. Si la ventilation des parts est différente, il faudra adapter le calcul. Ex. Parts à 70/30. Si celui des deux qui rachète les parts à l'autre avait initialement 70% des parts, il devra verser 60k€ et s'il n'a que 30%, il versera 140k€ pour devenir le seul propriétaire de la maison.
- Appartement estimé à 200k€ sur lequel il reste 150k€ de prêt en cours = 50k€ / Couple propriétaire à 50/50, montant de la soulte = 25k€.
A ce stade, on peut se rassurer en se disant que le calcul de la soulte est finalement très simple mais vous vous doutez que ce n'est pas si aisé dans les faits. Déroulons les principales étapes pour racheter la soulte de son compagnon indivisaire.
Les étapes du rachat de soulte en cas de séparation ou de divorce
On vient de voir comment se calcule la soulte, encore faut-il disposer des chiffres et y ajouter le montant des frais inhérents à l'opération qui sera obligatoirement formalisée chez un notaire, ce qu'on appelle les frais de notaire et autres impôts type droit de partage pour les couples mariés qui divorcent. Notez que ce droit de partage est calculé sur la valeur nette (valeur du bien - le capital restant dû) et qu'il est depuis Janvier 2022 passé à 1.1%.
Valoriser un bien immobilier dans le cadre du rachat de soulte
La première valeur qu'il vous faut pour calculer le montant du rachat de soulte est la valeur du bien immobilier concerné. On comprend vite que ce sujet est susceptible de générer des tensions puisqu'il est dans l'intérêt de celui qui rachète les parts de l'autre que le bien soit évalué au plus bas. Réciproquement, celui qui vend ses parts voudra légitimement tirer vers le haut la valeur du bien.
L'estimation de la maison ou de l'appartement qui fera l'objet du rachat de soulte est donc une étape préliminaire cruciale pour chiffrer le montant de cette fameuse soulte. Dans nos accompagnements, nous sollicitons nos référents professionnels de l'immobilier pour estimer le bien. Cela dit, il est tout à fait possible de fixer cette valeur d'un commun accord si c'est cohérent avec le prix d'achat initial, l'évolution du marché local et les travaux éventuellement réalisés sur le bien depuis son acquisition.
Pour celles et ceux qui rencontrent des difficultés à ce stade, nous préconisons la méthodologie suivante;
- Faire passer un mandataire ou une agence immobilière pour une visite d'estimation en votre présence à tous les deux. Si l'estimation qui en ressort vous convient, gardez cette valeur pour qu'elle serve de base de calcul.
- Si cette première valorisation par un professionnel est remise en question par l'un de vous ou les deux, prenez chacun rdv avec un autre expert immobilier et assurez la visite du bien chacun votre tour. Vous aurez donc trois estimations et elles doivent vous permettre de faire une moyenne pondérée pour décider d'une valeur qui ne lèse personne.
- Dans le cas où ces trois estimations ne suffisent pas à vous permettre un terrain d'entente, vous pouvez solliciter un notaire qui vous aidera à déterminer une valeur équitable à la lumière de ses connaissances du marché concerné et des estimations réunies par vos soins.
Pour information, vous pouvez aussi vous aider de ce site; https://www.immo-data.fr/ qui détaille les transactions récentes en affichant les prix de vente rééls par secteur.
Enfin, dans l'hypothèse où vous seriez incapables de vous entendre sur ce délicat sujet, le seul habilité à trancher sera un juge mais cela impliquera bien entendu une procédure judiciaire.
Avant d'en arriver là, faites-nous signe, nous activerons tous les leviers de la médiation afin de vous permettre de décider ensemble sans que personne ne se sente lésé. Il vous suffit de nous contacter en suivant ce lien.
Se rapprocher d'une étude notariale pour obtenir un projet d'acte
Le recours à un notaire sera nécessaire dans le cadre d'un rachat de soulte, il y a bien transfert de propriété et vous devrez donc signer un acte notarié détaillant toutes les conditions de cette transaction.
En amont, veillez à bien préparer votre dossier afin que le notaire sollicité puisse faire son travail dans de bonnes conditions et se montrer réactif. La réactivité, à ce stade, sera extrêmement importante, il ne faut pas que votre dossier traîne sur le bureau et prenne la poussière car sans ce projet d'acte, vous ne savez pas quel est votre besoin en financement.
Si vous avez un notaire de confiance, tant mieux et dans le cas contraire, n'hésitez pas à nous demander une mise en relation gratuite et sans engagement avec un notaire de notre réseau dans votyre secteur. Cliquez sur ce lien pour nous contacter.
Revenons à la constitution du dossier, au minimum, vous devrez fournir les éléments suivants;
- copie de vos pièces d'identité + livret de famille le cas échéant
- votre acte de propriété (vous pouvez le demander au notaire avec lequel a été acquis le bien si vous ne remettez pas la main dessus)
- le tableau d'amortissement du ou des prêts en cours sur le bien, suivez ce lien pour consulter une lettre type de demande de ce document à votre banque
- les justificatifs attestant de vos parts respectives et des apports personnels de chacun au moment de l'acquisition
- le montant des potentiels frais de remboursement par anticipation que vous pouvez demander à votre banque, lien vers lettre type ici
Il est probable que le notaire vous demande d'autres éléments au fur et à mesure mais ce sera le minimum requis avant de mobiliser une étude notariale.
Notez au passage que vous pouvez demander une suspension de vos crédits en cours sur le bien concerné, c'est une bonne manière de figer la situation à un instant T et d'aplanir un peu les dépenses de cette transition.
En général, les banques acceptent des suspensions autour de 6 mois, adressez-vous à votre conseiller bancaire, vous pouvez utiliser ce courrier type pour vous aider dans cette démarche.
Le projet d'acte du notaire va détailler votre rachat de soulte et il va surtout permettre de chiffrer votre besoin en financement en incluant notamment les frais d'acte et l'impact fiscal. Dites-vous bien que les frais de ce rachat de soulte sont conséquents, c'est au moins l'équivalent des frais dans un achat classique et on voit trop souvent des conjoints tomber des nues à l'annonces de ces frais.
Pour mieux comprendre ces aspects, vous pouvez consulter ce lien. Généralement, ces frais sont supportés par celui des deux conjoints qui rachète la soulte mais il est tout à fait possible de décider ensemble de les partager.
Obtenir un financement pour racheter les parts de son ex-conjoint(e)
C'est une étape clé et elle est souvent semée d'embuches liées notamment à votre situation de séparation.
Les banques accordent des crédits sur des paramètres très codifiés et le fait d'être sur le point de se séparer ou de divorcer peut vite devenir un caillou dans les rouages. Il est probable que les organismes financiers vous freinent dans vos démarches de rachat de soulte si vous ne prenez pas les précautions nécessaires. Il faut anticiper ces démarches pour fluidifier l'ensemble du processus.
Si vous êtes mariés et si vous avez des enfants, les banques vont réclamer des justificatifs supplémentaires, ils auront besoin de s'assurer que vous vous apprêtez à divorcer et de connaître les décisions prises sur la garde de vos enfants et la pension alimentaire prévue le cas échéant.
Deux choses à retenir ici :
- Vous devrez obtenir de vos avocats une attestation de prise en charge dans le cadre d'un divorce et probablement un projet de convention de divorce (ou convention parentale) qui stipule vos accords sur la garde de vos enfants (montant de la pension alimentaire prévue si vous êtes débiteur ou créancier).
- Il faudra préparer un dossier complet et détaillé pour mettre toutes les chances de votre côté d'obtenir de bonnes conditions de financement.
Dans nos accompagnements, nos clients font souvent appel à un courtier avant de mettre leur banque en concurrence avec les offres reçues en courtage. L'idée est d'avoir une réponse de principe le plus rapidement possible, vous devez pouvoir être fixés au plus vite sur la faisabilité de votre projet de rachat par l'un de vous.
Conscients de l'importance de cette étape, nous proposons une amorce d'accompagnement gratuite pour que vous puissiez être fixés au plus tôt. Si vous souhaitez bénéficier de cette assistance sans engagement, il vous suffit de nous écrire via ce lien et comptez sur nous pour revenir vers vous très rapidement.
Une fois que vous aurez obtenu des offres de prêt, vous pourrez programmer une date de signature de l'acte notarié en fonction de la date de déblocage des fonds prévue avec la banque. Si vous êtes mariés et que vous avez choisi de divorcer à l'amiable, cette étape préliminaire vous permettra de mener à bien votre divorce par consentement mutuel dans la foulée de l'acte liquidatif.
Vous savez à présent l'essentiel de ce que vous devez connaître avant de vous lancer dans le rachat de soulte. Encore une fois, nous nous tenons à votre disposition pour vous aider à franchir ce cap délicat dans les meilleurs délais et conditions. Notre approche globale vous permettra de faire les choses dans l'ordre jusqu'au relogement de celui ou celle qui quittera le domicile. Faites appel à un assistant personnel pour vous accompagner dans cette transition de vie éprouvante et compliquée :)
Rassurez-vous, l'idée est d'anticiper chaque étape et de favoriser la conciliation tout au long du processus de séparation ou de divorce, on fait tout pour que ce soit plus fluide, moins coûteux et plus serein. Nous sommes à vos côtés pour vous aider à bien écrire la fin de votre histoire. Pour nous solliciter, cliquez simplement ici.
