Bail et divorce

DIVORCE, QUE SE PASSE T’IL POUR LE LOGEMENT SOUS BAIL ?

Vous vous apprêtez à divorcer et votre résidence principale est en location, vous vous posez donc de nombreuses questions, c’est légitime, on vous répond.

Commençons par rappeler le principe de la cotitularité du logement sous bail :

Qu’ils aient ou non signé le bail du logement familial ensemble, les époux en sont cotitulaires aux yeux de la Loi même s’il a été contracté avant le mariage par un seul des conjoints.

Cela signifie que les époux sont solidaires du bail sur le logement familial et cela pose bien évidemment la question du sort de ce bail en cas de divorce ; qui pourra garder le logement, qui paiera les loyers, comment se désolidariser du bail … ?

Si les deux conjoints souhaitent conserver le logement sous bail après le divorce, lequel des deux sera prioritaire ? Toutes ces questions peuvent poser de grosses difficultés aux couples locataires ayant décidé de divorcer.

Faisons ensemble le point sur les règles de droit régissant cette question cruciale au moment de se séparer.

Divorce et droit au bail

Article 1751 du Code civil pose le principe de base, celui de la solidarité des époux sur le bail du logement commun.

Le droit au bail est « réputé appartenir à l’un et à l’autre époux (…) »  et ce, « quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire ». Le caractère indivis reconnu au bail du logement familial est donc d’ordre public.

A partir du moment où vous vous mariez, vous serez automatiquement considérés comme cotitulaires du bail de votre logement familial. Il suffit que le bien sous bail ait servi à votre habitation et qu’il ne soit pas utilisé pour l’activité professionnelle ou commerciale de l’un de vous.

Notons qu’il n’est même pas obligatoire de prévenir son propriétaire de son union puisque la solidarité des époux sur le bail est acquise de droit.

A ce titre, la cotitularité du bail aura donc des conséquences ;

• Vous êtes tous deux redevables du paiement des loyers du logement familial (art. 220 du Code civil) et le propriétaire est donc en droit d’exiger les sommes dues auprès de chacun de vous.
• La décision de mettre fin au bail doit être prise à deux. Un époux ne peut donc pas décider seul de donner congé au propriétaire et si c’est le cas, l’autre pourra agir en justice pour contester cette décision unilatérale.
• Le propriétaire, s’il a été dûment informé de l’union de son locataire, devra avertir ses deux locataires des changements intervenant sur le bail en cours (augmentation du loyer, fin de bail, résiliation du bail…).

Remarque Importante :

Il n’est pas nécessaire de vivre effectivement ensemble dans le logement concerné par le bail, il suffit que vous y ayez vécu à une époque pour que le principe de solidarité s’applique. Vous êtes mariés et par conséquent, vous avez les mêmes droits sur le bail même s'il n'est au nom que d'un de vous deux.

C’est important car si vous vous séparez et que l’un de vous quitte le logement avant le prononcé du divorce, il reste redevable des loyers et sera solidaire de la dette en cas d’impayés. Et oui, on ne le sait pas nécessairement mais ce n'est pas parce que vous quittez le domicile conjugal que vous êtes libéré du paiement des loyers et charges.

La loi Elan a toutefois prévu une exception à ce principe dès lors que le départ de l’un des époux est lié aux violences exercées par l’autre conjoint. Celui des conjoints qui souhaite faire valoir ce droit devra simplement envoyer au bailleur un recommandé avec accusé de réception dans lequel il adressera une copie de l’ordonnance de protection rendue par le JAF ou un jugement de condamnation pénale de l’autre époux pour les violences commises. Dans cette situation, le bailleur ne sera plus en mesure d'exiger de celui ou celle qui est parti(e) le paiement des loyers.

Solidarité entre époux sur le bail pendant la procédure de divorce

Récapitulons d’abord ce que nous avons dit plus haut,

• Il faut impérativement l’accord des deux époux pour mettre fin au bail (un congé donné au propriétaire par un seul des conjoints ne sera pas opposable à l’autre s’il n’a pas donné son accord)
• Les deux époux sont redevables du paiement des loyers et des charges, même si l’un d’eux a quitté le logement familial
• Celui des deux conjoints qui souhaite rester dans le logement une fois le divorce prononcé bénéficie d’un droit de maintien dans les lieux

Se désolidariser du bail avant de divorcer

Dans le cadre d’un divorce, il y a donc deux possibilités amiables d'aboutir à une désolidarisation du bail commun ;

• Mettre fin au bail d’un commun accord, c’est à dire en adressant un congé au bailleur signé par chacun de vous
• Trouver un accord pour que l’un de vous conserve le logement mais dans ce cas, celui qui quitte le domicile conjugal reste redevable du paiement des loyers et charges au même titre que l’autre jusqu’à la retranscription du divorce sur les actes d’état civil.

Dans la plupart des cas, l’un des deux époux quittera le logement familial avant que le divorce ne soit officiel. Il est important que vous sécurisiez cette période transitoire durant laquelle vous serez séparés de fait mais néanmoins encore mariés.

La décision de ne plus vivre ensemble peut être prise d’un commun accord quand vous initiez ensemble la demande de divorce (en procédure de divorce par consentement mutuel par exemple). A ce titre, vous pouvez formaliser le caractère entendu de cette décision de vivre séparément au moyen d’un écrit signé par chacun de vous. Vous trouverez sur ce lien un modèle de lettre pour quitter le domicile conjugal. Pour en savoir plus sur l'éventualité de quitter le domicile conjugal avant le divorce, consultez notre dossier sur cette question en cliquant sur ce lien.

Si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord, c’est le juge aux affaires familiales qui tranchera et pourra décider d’attribuer à l’un de vous ou de partager entre vous deux la jouissance du logement et du mobilier qui le compose.

Pour décider d’attribuer le droit au bail à un seul des époux, le juge prendra « en considération les intérêts sociaux et familiaux en cause » (garde des enfants, revenus respectifs des époux…). L’autre époux pourra éventuellement prétendre à une indemnité.

A RETENIR

• Le principe de la cotitularité du bail s'applique à partir du moment où vous êtes mariés et l'occupation du logement par les époux au moins un temps pendant la durée de leur union suffit à caractériser la solidarité des conjoints sur le bail, même s'ils ne vivent plus ensemble.
• Il n’est pas obligatoire de prévenir votre propriétaire de votre séparation
• Vous resterez solidaires du paiement des loyers et des charges jusqu’à l’officialisation de votre divorce (prononcé par le juge ou enregistré par le notaire en cas de consentement mutuel), ça signifie que le fait d’engager la procédure de divorce ne met pas fin à vos obligations réciproques face au bail.
• Il est indispensable d’adresser ensemble une lettre de résiliation à votre propriétaire si vous voulez mettre fin au bail, vous trouverez un modèle de lettre de résiliation de bail en cliquant sur ce lien.

Notez que dans certaines grosses villes, le délai de préavis peut être inférieur à 3 mois, renseignez-vous auprès de la Mairie ou des services sociaux de votre lieu d’habitation.

• A l’amiable, vous pouvez décider du sort du logement familial dans la convention de divorce mais en cas de désaccord, c’est le juge qui tranchera en tenant compte « des intérêts sociaux et familiaux en cause » et ce n’est pas nécessairement celui des époux qui a signé le bail ou était en premier dans le logement qui sera prioritaire.
• Celui qui obtiendra l’attribution judiciaire du logement deviendra le seul titulaire du bail dès que le divorce sera retranscrit sur les registres d’état civil. Ce n’est qu’à ce moment-là que l’autre sera désolidarisé et libéré de ses obligations vis à vis du bail (paiement des loyers, charges…).
• Notez que le principe de cotitularité du bail s'applique aussi pour les couples pacsés s'ils ont pris soin de formaliser une demande conjointe obligeant le bailleur à considérer le conjoint pacsé de son locataire comme cotitulaire du bail pourtant signé au nom d'un seul des deux. Plus d'information à ce sujet en suivant ce lien.

Il serait dommage de renoncer à un divorce amiable du fait d'un désaccord sur le bail et sa poursuite au profit d'un seul des époux. Il existe des solutions pour se reloger et nos équipes ont l'habitude de faire face à des situations complexes pour les conjoints ayant décidé de se séparer. La cohabitation peut être source de nombreux conflits et nous avons à coeur de proposer des alternatives aux personnes devant faire face à ces difficultés. Contactez nos équipes pour en savoir plus et déterminer un plan d'actions cohérent au regard de votre situation.

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