Un couple confronté au divorce va devoir prendre de nombreuses décisions. Les changements qui en découleront impactent souvent tous les domaines et cela va donc nécessiter à la fois de la patience, de l'endurance et une réelle capacité d'adaptation.
Plus les conjoints seront enclins à trouver ensemble des accords cohérents et équitables, plus les choses se dérouleront dans le respect de chacun et des éventuels enfants du couple. Parmi les enjeux d'un divorce, le partage du patrimoine commun est un sujet qui peut facilement générer des tensions. Prenons l'exempe classique des époux mariés sous le régime légal, celui de la communauté réduite aux acquêts, ayant fondé une famille et acquis une maison en tant que résidence principale. Le couple décide de divorcer et se pose alors la question du sort de ce bien immobilier appartenant généralement aux deux conjoints à 50/50.
Pour faire simple, trois options;
- Mettre en vente le bien et se partager le produit de cette vente à parts égales (ou en fonction des parts détenues par chacun)
- Garder le bien indivision, c'est une solution rarement retenue au regard des droits et obligations qu'elle maintient entre les ex-conjoints mais elle reste néanmoins possible et parfois judicieuse (vente à perte, attachement aubien, incapacité pour l'un des conjoints de se reloger...).
- Racheter la soulte, un des époux rachète les parts de l'autre et devient l'unique propriétaire dudit bien.
Dans cet article, nous allons nous intéresser à cette troisième option, le rachat de soulte et plus particulièrement le rachat de soulte dans le cadre d'un divorce par consentement mutuel devant notaire.
Le rachat de soulte dans un divorce sans juge
Beaucoup de couples choisissent que l'un des époux ou partenaires rachète les parts de l'autre pour conserver le bien en son nom propre. La raison la plus fréquente est bien entendu liée aux enfants et au souhait des parents de les maintenir dans leurs repères. Cela dit, il y a de nombreuses autres explications, on peut ne pas avoir envie de déménager, être attaché(e) à son domicile, ne pas pouvoir trouver l'équivalent sur le marché... Peu importe les causes de ce choix, un époux qui souhaite racheter les parts de l'autre sur un bien commun doit pouvoir être rapidement fixé sur la faisabilité de ce projet.
Si vous êtes actuellement dans cette optique, il est probable que vous vous sentiez un peu perdu(e) et que vous ne sachiez pas trop par où commencer. C'est normal mais rassurez-vous, c'est moins compliqué qu'il n'y paraît (même si ça demande un peu de rigueur).
Commençons par rappeler que le divorce amiable, c'est à dire la procédure de divorce par consentement mutuel, impose que toutes les conséquences de votre séparation soient entendues entre vous, y compris les questions liées à la répartition de tout ce que vous avez en commun. Pour ceux qui imaginaient pouvoir divorcer à l'amiable et s'occuper de ça ensuite, c'est rapé, il est indispensable de gérer ces aspects en amont afin qu'ils soient formalisés par vos avocats dans votre convention de divorce.
Les étapes d'un rachat de soulte dans un divorce par consentement mutuel
Nous le disions à l'instant, pas de divorce amiable sans juge avant d'avoir tranché toutes les problématiques liées au partage. Pour mieux cerner la chronologie des évènements, reprenons l'exemple type du couple marié et propriétaire de sa résidence principale. Disons que Madame souhaite garder la maison avec l'accord de Monsieur en lui rachetant ses parts. Avant d'annoncer cette éventuelle organisation à leurs enfants, la priorité est bien de s'assurer que le rachat de soulte par l'épouse est possible, comment procéder ?
La valorisation du bien concerné par le rachat de soulte dans un divorce amiable
Première et cruciale étape, s'accorder sur une estimation du bien. Vous imaginez aisément qu'il est dans l'intérêt de celui qui rachète que le bien soit estimé au plus bas et à l'inverse, celui qui vend aura plutôt envie de voir grimper la valeur de l'appartement ou de la maison dont il cède ses parts.
L'idéal est comme toujours de trouver un terrain d'entente qui ne lèse personne et soit en adéquation avec les prix du marché local. Si aucun des conjoints ne souhaite se prononcer sur la valeur du bien ou qu'il y a des dissonances entre eux sur les montants escomptés, le recours à des professionnels est une bonne façon de sortir de l'impasse et d'éviter les tensions inutiles.
Les agences immobilières sont compétentes pour faire l'estimation d'un bien mais il faut néanmoins relativiser leurs conclusions. Le prix estimé correspond rarement au prix de vente réel et il ne faut pas hésiter à comparer différentes estimations pour les compiler entre elles afin d'obtenir une valeur au plus proche de la réalité.
Pour vous aider à estimer le prix actuel de votre appartement ou de votre maison, vous pouvez aussi consulter le site Immodata qui centralise de nombreuses informations sur les ventes effectives par secteurs géographiques. Il vous suffit de rentrer l'adresse qui vous intéresse et vous obtiendrez les prix de vente définitifs constatés autour de chez vous avec les principales caractéristiques de chaque bien, suivez ce lien pour tester.
Outre ces données qui pourraient vous aider, le notaire est souvent de très bon conseil pour trancher sur la valorisation de votre bien immobilier. N'hésitez pas à lui communiquer les estimations que vous aurez faites faire et demandez lui son avis sur les montants revendiqués par chacun de vous. Vos avocats peuvent aussi intervenir à ce stade, ils auront à coeur de défendre vos intérêts personnels et il faudra veiller à ce que les échanges ne s'enlisent pas mais tendent plutôt vers une conciliation.
Si aucun accord n'est possible entre vous, il sera malheureusement nécessaire d'en passer par la case procédure judiciaire et c'est au juge qu'il appartiendra de décider à votre place.
Restons positifs ! il est fort probable que vous parveniez à vous entendre sur un montant raisonnable et si besoin, sachez que nous avons un accompagnement dédié à cette première étape du rachat de soulte. Comme nous considérons qu'il est essentiel que vous puissiez vous projeter sur des perspectives concrètes, notre suivi est accessible à tous puisqu'il démarre à hauteur de 49€ttc. Il vous suffit de nous contacter et très rapidement, nous mettrons en place une méthodologie efficace pour vous aider à valoriser votre bien grâce à nos partenaires. Cliquez sur ce lien pour solliciter un de nos assistants personnels et faire les choses dans l'ordre.
Une fois la valorisation du bien arrêtée entre vous, viendra l'étape de la formalisation de ce projet et c'est le boulot des notaires.
L'intervention d'un notaire dans le rachat de soulte
Qui dit changement d'un titre de propriété dit acte de notaire, il faudra donc solliciter une étude notariale pour qu'elle rédige un protocole d'accords en vue de signer un acte définitif le moment venu. En fonction de votre situation et du notaire mobilisé, on parlera d'acte de rachat de soulte, d'acte liquidatif, de liquidation patrimoniale, matrimoniale... les dénominations sont variées mais le sujet reste le même, partager entre vous ce que vous avez en commun. Pour concrétiser ce partage si vous êtes mariés, le notaire va faire un état des lieux de l'actif et du passif de votre communauté.
L'actif correspond à ce que vous avez ensemble (un ou des biens immobiliers, des parts de sociétés, des comptes bancaires, assurances-vie...). Le passif porte quant à lui très bien son nom puisqu'il s'agit de l'inverse, ce que vous devez ensemble (vos dettes, prêts immobiliers, prêts à la consommation...). A la lumière de tous ces éléments, le notaire fera ce qu'on appelle un "état liquidatif" dans lequel figurera l'éventuel rachat de soulte que vous souhaitez mener à bien.
L'article 832-4 du Code civil dit ceci; "la soulte éventuellement due est payable comptant", le principe est donc de la verser en une fois mais le texte de Loi ajoute que les copartageants peuvent décider de procéder autrement.
Avec le notaire, vous pouvez donc prévoir le versement de la soulte en une fois, habituellement sous forme d'un capital, une somme d'argent versée à l'époux cédant par l'époux qui rachète ses parts. Il est aussi possible même si c'est moins fréquent, que les époux se séparant à l'amiable, prévoient un paiement de la soulte étalé dans le temps avec éventuellement des intérêts au taux légal et sur la base d'un échéancier détaillé dans l'acte notarié. L'époux qui rachète les parts de son conjoint peut notamment demander à payer une partie de la soulte (dans la limite de la moitié) dans un délai inférieur à 10 ans.
Pour un divorce devant le juge, le versement de la soulte est prévu dans les trois mois qui suivent la date du jugement définitif (un divorce contentieux va compliquer les choses puisque les époux peuvent faire appel et rallonger les délais jusqu'au pourvoi en cassation).
Dans la plupart des cas, pour les couples désireux de se séparer à l'amiable, l'époux débiteur (c'est à dire celui qui rachète la soulte) va contracter un crédit en vue de payer cette somme en une fois. Notez qu'il est d'ailleurs possible de déposer le montant de la soulte sur le compte séquestre de l'étude notariale qui se chargera de virer les fonds sur le compte de l'époux créancier le moment venu. C'est une garantie supplémentaire à aborder avec votre notaire.
Avant tout, si votre rachat de soulte nécessite un financement, vous devez demander au notaire un projet d'acte qui détaille les chiffres de l'opération. De nombreux paramètres peuvent entrer en jeu; la ventilation des parts, les apports initiaux de chacun (fonds propres utilisés pour financer l'achat), les frais de l'acte, les impôts... Dans le projet d'acte, tout sera récapitulé et cela vous permettra de connaître exactement le montant que vous devrez emprunter le cas échéant.
Troisième étape justement, et pas des moindres, le financement d'un rachat de soulte.
Financer un rachat de soulte dans le cadre d'un divorce par consentement mutuel
Grâce au projet d'acte formalisé par le notaire, vous savez ce que vous devez emprunter et c'est le document de base nécessaire pour chercher un financement.
Qu'il s'agisse d'un divorce ou d'une séparation en général, le rachat des parts de son partenaire au moment de la séparation implique souvent un besoin en financement. A ce stade, ça peut devenir compliqué parce que les banques vont vouloir connaître votre capacité d'endettement post séparation.
Outre le fait que seules vos ressources seront prises en considération, si vous avez des enfants, la banque souhaitera savoir ce qui est prévu autour de la garde, notamment en ce qui concerne l'éventuelle pension alimentaire que vous pourriez verser ou recevoir. Idem pour une potentielle prestation compensatoire qui serait prévue, n'hésitez pas à consulter cet autre article pour en savoir plus à ce sujet.
Si vous divorcez, il sera donc nécessaire de présenter au moins un projet de convention de divorce pour finaliser un accord de prêt. Sachez que si vous le souhaitez, nos avocats partenaires sauront se montrer réactifs pour rédiger vos accords clairement définis ou vous aider à en affiner les contours si ce n'est pas encore complétement arrêté entre vous. Contactez-nous pour en savoir plus.
Si vous êtes en concubinage ou si vous êtes pacsés, il sera probablement aussi nécessaire de produire une convention parentale pour attester des obligations financières que vous avez l'un envers l'autre, plus particulièrement la pension alimentaire. La convention parentale peut faire l'objet d'une homologation par un juge ou un notaire mais elle peut aussi être simplement convenue entre vous. Si vous souhaitez des conseils juridiques à ce sujet, n'hésitez pas à profiter de l'offre Call a lawyer qui vous permet des appels illimités avec des avocats spécialisés pour à peine 10€ par mois, suivez ce lien pour échanger rapidement avec un avocat.
Avant d'initier vos recherches en financement, veillez donc à bien constituer votre dossier pour ne pas perdre de temps et mettre toutes les chances de votre côté.
Le financement peut ne concerner que le rachat de soulte mais dans la plupart des cas, il y a reprise du capital restant dû sur le crédit initialement contracté lors de l'acquisition du bien en question. Soit le conjoint qui rachète la soulte dispose personnellement des fonds pour finaliser la transaction, soit il faudra qu'il ait recours à un prêt. Que ce soit pour financer un crédit unique en vue de payer la soulte ou pour un regroupement de crédits, de nombreux documents devront être communiqués aux organismes financiers que vous solliciterez.
Liste des documents de base à fournir dans le cadre d'une demande de prêt bancaire pour racheter une soulte (la liste n'est pas exhaustive)
- pièce d'identité en cours de validité
- titre de propriété du bien concerné, celui pour lequel vous versez une soulte
- tous les justificatifs de vos ressources personnelles (3 à 6 derniers bulletins de paie, attestation comptable pour certaines professions, bilans pour d'autres, revenus fonciers...)
- trois dernières fiches d'imposition
- tableau d'amortissement du prêt actuel et des éventuels autres prêts en cours
- projet d'acte liquidatif notarié ou projet d'acte de rachat de soulte pour les couples non mariés
- projet de convention de divorce ou convention parentale pour les couples non mariés
- justificatifs d'apports le cas échéant
- relevés de compte si requis ...
A ce stade, il peut s'avérer intéressant de faire appel à un courtier pour avoir une étude de faisabilité de votre projet et centraliser vos démarches. Non seulement cela vous permettra d'avoir rapidement une réponse de principe mais ce sera une bonne façon d'obtenir les meilleures conditions de financement en mettant en concurrence un maximum de banques. Pour faciliter votre cheminement, nous vous incitons à bénéficier des suivis personnalisés de Partners Finances. Un conseiller vous prendra en charge très vite et vous bénéficierez de l'expertise d'un des plus gros acteurs français du financement. Suivez ce lien pour demander une étude gratuite et sans engagement.
Bon à savoir ! Les frais annexes dans un rachat de soulte
Parmi les frais annexes d'un rachat de soulte, nous avons évoqué les frais et émoluments du notaire (essentiellement des impôts) qui représentent en général entre 6 et 8% de la valeur nette du bien. Nous pouvons aussi parler du droit de partage qui est passé de 2,5% à 1,8% depuis début 2021 et qui passera à 1,1% début 2022 (il s'applique pour les situations de séparation conjugale mais reste à 2,5% dans les autres cas comme une succession ou un changement de régime matrimonial).
Il ne faut pas oublier les frais de dossier pour un nouveau crédit, les éventuels frais d'hypothèque sur le bien immobilier ou encore les frais de remboursement anticipé du crédit initialement conclu. Pour ces derniers, n'hésitez pas à bien vérifier les clauses de votre contrat de prêt et tentez de négocier avec votre banque pour les réduire ou mieux encore, les supprimer.
Dans la majorité des cas, les frais liés au rachat de soulte au cours d'une séparation conjugale sont partagés à parts égales par les conjoints mais ils peuvent aussi n'être supportés que par l'un d'entre eux, le plus souvent celui qui rachète la soulte.
N'hésitez pas à contacter nos services pour vous aider à organiser les aspects logistiques et administratifs de votre séparation. Si vous avez des questions juridiques, rapprochez-vous des avocats partenaires de Call a lawyer.
